Gewerblich genutzte Immobilien bieten einen breiten Möglichkeitsraum. Von Steuerreduktion durch Abschreibungen, Gewerbesteuer vermeiden, Rücklagenbildung für Steuerstundung und steuerfreie Veräußerung.
Grundsätzlich lässt sich vorwegnehmen, dass durch eine durchdachte Gestaltung hohe Steuerersparnisse im Rahmen von Gewerbeimmobilien möglich sind. Vor allem die Steuerreduktion durch Abschreibungen, die potenzielle Vermeidung der Gewerbesteuer und nach zehn Jahren eine steuerfreie Veräußerung sind reizvolle Möglichkeiten. Die Steuerstundung durch Rücklagenbildung nicht zu vergessen.
Doch bevor Sie jetzt direkt den Kaufvertrag für eine Gewerbeimmobilie unterschreiben, folgend noch ein grober Überblick von der Wiege bis zur Bahre der Gewerbeimmobilie als Eigentum.
Erste Frage: wann handelt es sich um Gewerbeimmobilien?
Gewerbeimmobilien sind Gebäude, die mehrheitlich oder vollständig gewerblich genutzt werden. Das sind bspw. Bürogebäude oder Verwaltungsgebäude. Auch Beherbergungsimmobilien zählen dazu. Und ist der Nutzungsteil für Gewerbe größer 50 Prozent, zählen sogar Mehrfamilienhäuser dazu.
Wenn es eindeutig ist, dass es sich um eine Gewerbeimmobilie handelt, kann es Richtung Erwerb gehen.
Welche Steuern sind beim Erwerb zu beachten?
Zentraler Punkt beim Erwerb: die Anschaffungskosten. Sie bestehen aus Kaufpreis inkl. Anschaffungsnebenkosten (bspw. Makler, Notar, Grunderwerbsteuer). Aufgeteilt werden sie auf Grund, Boden, Gebäude und, falls vorhanden, Betriebsvorrichtungen. Umso höher der Anteil von Gebäude und Betriebsvorrichtungen, umso höhere Abschreibungen.
Erfolgt der Erwerb im Inland, ist noch die Grunderwerbsteuer fällig. Der Kaufpreis ist deren Bemessungsgrundlage, der Steuersatz variiert je Bundesland. Meist trägt der Erwerber 100 Prozent dieser Steuer, auch wenn beide Parteien Steuerschuldner sind.
Was, wenn die Gewerbeimmobilie vermietet wird?
Mieterträge werden besteuert. Das ist sicher. Und auch hier gibt es Gestaltungsmöglichkeiten. Es können zum Beispiel laufende Kosten wie Hausmeister, Grundsteuer etc. Aufwendungen einkunftsmindernd abgesetzt werden. Dazu gehören auch Fremdkapitalzinsen und regelmäßige Abschreibungen.
Steuerlast durch die Wahl der Tätigkeit beeinflussen.
Das heißt, dass im Rahmen von Überschusseinkünften (aus vermögensverwaltender Tätigkeit) oder Gewinneinkünften (Gewerbetrieb) unterschiedliche Steuerbelastungen zu tragen sind.
Erstere ist mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verbunden, die nicht der Gewerbesteuer unterliegen. Jedoch ist die eineindeutige Abgrenzung zwischen gewerblichen und rein vermögensverwaltenden Tätigkeiten im jeweiligen Fall nicht immer möglich. Zum Beispiel ist das Betreiben einer Photovoltaikanlage zu vermeiden, wenn es sich um eine vermögensverwaltende Tätigkeit handeln soll.
Auch gibt es im Einzelfall die Möglichkeit der Reduktion der Gewerbesteuer bis hin zur Gewerbesteuerberfreiung.
Und wenn dann die Entscheidung zum Verkauf gefallen ist, wird diese Frage nach Gewerbe oder nicht noch bedeutsamer.
Was ist beim Verkauf der Gewerbeimmobilie steuerlich möglich?
Verkauft zum Beispiel eine Kapitalgesellschaft über Buchwert, ist ein steuerbarer Veräußerungsgewinn entstanden und es muss Einkommen- oder Körperschaftsteuer mit Solidaritätszuschlag gezahlt werden. Je nach Unternehmensform.
Und je nach Ausgestaltung der Gewerbesteuer, kann die Besteuerung des Veräußerungsgewinns eben mit der Gewerbesteuer, vermieden werden. Auch spielt der Veräußerungszeitpunkt eine Rolle. Darüber hinaus ist die Bildung von Rücklagen eine weitere Möglichkeit, um die Steuerlast bei Veräußerung zu vermeiden.
Kurz:
Mit diesem groben Überblick wird sichtbar, dass die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten in jedem Fall individuell zu beleuchten und zu prüfen sind. Nur so kann bedarfsgerecht gehandelt werden.
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